等额本金和等额本息两种房贷还款方式哪种更“划算”？

dallaslu

本帖最后由 dallaslu 于 2025-5-7 14:45 编辑

利息都是明码标价，合同都是白纸黑字，根本不存在利息亏赚的差别。在计息上是完全一样的。房贷按月还款，每个月的利息就是

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当月利息=当月本金*(年利率/12)[/ol]复制代码

假设贷款250万，年利率 4.8%，那么第一个月的利息就是1万元。

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2500000*(0.048/12)=10000[/ol]复制代码

如果你选择第一个月就还清251万，那么整个合同周期就只有这1万利息。如果你选择只还1万利息不还本金，360个月后再一次性还本金，一共要还610万。

还款方式根本就不影响利率计算。你一个月用了多少本金，这个月就要付相应的利息。所谓本金方式最后利息总额少，本质上是你所使用的 本金*时间 少了啊！

假设每月偿还全部的利息，以及额外的 5000本金，第2个月你的本金只剩 249.5万，第3个月剩249万……第360个月剩70万，本质上相当于：

借了70万，使用360个月；

借了5000，使用359个月；

借了5000，使用358个月；

...

借了5000，使用3个月；

借了5000，使用2个月；

借了5000，使用1个月；


使用资金的规模（单位：万*月）为：

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70*360+0.5*(1+2+3+...+359) = 25200 + 32310 = 57510 万*月[/ol]复制代码

利息为：

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57510 * 0.048/12 = 230.04 万[/ol]复制代码

只付利息到期一次性偿还本金的方式，使用资金规模为

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250*360 = 90000 万*月[/ol]复制代码

对应利息为

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90000 * 0.048/12 = 360 万[/ol]复制代码

认同“还款还的大都是利息”、“本息还得多不划算”这类说法的人，你需要有一点点金融常识了。类似说法还包括“以后钱不值钱了多贷点”、“以后利率要降的，别着急提前还”。

减少计息本金的规模，利息金额自然就下来了。

如果你有钱，不贷款，一份利息都不用花。所谓本金本息，本质上没有区别，只是两个现成选项，根据自己的财务情况选一个适合的就行，鉴于可以提前部分还款（虽然可能需要预约等手续），等额本息反而是相对自由的方式。

如果你的钱另有用处，能够创造高于房贷利率的预期收益，那我建议你每月一毛本金都别还；如果你现金流健康，应急资金充足，手里还剩大把钱还不知道往哪里投，趁早约个提前还款吧。

如果你正计划贷款，也不妨计算一下前面提到的 使用资金规模：

贷款250万，使用30年，相当于贷款6至9个亿，使用一个月